Gastos de Administración y Conservación de Inmuebles

gastos de administración y conservación de inmuebles

La experiencia que voy a contarte tiene como propósito generar diversas reflexiones sobre lo que representa nuestro trabajo como asesores fiscales y como responder ante un proceso de fiscalización.

Cuidado, no estoy hablando de una verificación de deberes formales, estoy hablando de un proceso donde la administración tributaria busca determinar si la declaración definitiva de rentas se encuentra ajustada a la metodología establecida en la Ley de ISLR (2015).

Con el riesgo inminente de un REPARO.

1. Notificación del SENIAT


Pues resulta que un día cualquiera recibo un email de parte de un cliente con la angustiosa noticia de que le acaban de notificar que será objeto de una fiscalización en materia de ISLR por los años 2014 y 2015.

Inmediatamente visualizo el requerimiento que dejó la funcionaria actuante, el cual obedece a un estándar según la época, ítem por ítem verificamos todo antes de entrar en acción.

En estos casos la primera recomendación que debemos extender es apegarnos al Código Orgánico Tributario (2014) en cuanto a notificaciones (Ver Artículos 171 al 178)

Lo primero que vas a notar es que la Providencia Administrativa emitida por el SENIAT que autoriza el procedimiento muestra una fecha límite para su cumplimiento.

De hecho, algunos funcionarios intentan hacer ver al contribuyente que el límite de tiempo lo deciden ellos en ese momento.

Es imprescindible para estos efectos conocer lo que la norma orgánica establece y mostrar tanto a nuestro cliente como al funcionario que conocemos nuestros derechos.

Código Orgánico Tributario (2014)Artículo 174

Cuando la notificación se practique conforme a lo previsto en los numerales 2 y 3 del artículo 172 de este Código, surtirá efecto al quinto día hábil siguientes de verificadas.

Veamos que establece entonces el 172 en esos numerales 2 y 3:

Código Orgánico Tributario (2014)Artículo 172

Las notificaciones se practicarán, sin orden de prelación, en alguna de estas formas:

1. Personalmente, entregándola contra recibo al contribuyente o responsable. Se tendrá también por notificado personalmente al contribuyente o responsable que realice cualquier actuación que implique el conocimiento del acto, desde el día en que se efectuó dicha actuación.

2. Por constancia escrita, entregada por cualquier funcionario de la Administración Tributaria en el domicilio del contribuyente o responsable. Esta notificación se hará a persona adulta que habite o trabaje en dicho domicilio, quien deberá firmar el correspondiente recibo, del cual se dejará copia para el contribuyente o responsable en la que conste la fecha de entrega.

3. Por correspondencia postal efectuada mediante correo público o privado, por sistemas de comunicación telegráficos o electrónicos, siempre que se deje constancia en el expediente de su recepción.

Te debe llamar mucho la atención el lapso de CINCO DÍAS HÁBILES.

Pues esa disposición hay que hacerla VALER.

Es obvio que mucho de lo solicitado lo podemos tener listo de forma inmediata, pero no caigas en la trampa de un funcionario que te deja un requerimiento de treinta puntos “Para que esté listo pasado mañana”.

Mucho cuidado con eso.

2. Gastos de arrendamiento deducibles de ISLR


Vamos con lo relevante de esta experiencia que tuve junto a mi equipo de trabajo y el cliente.

Una vez que nos encontrábamos en la reunión con la funcionaria actuante, apoyando al equipo gerencial de la empresa y tratando de justificar nuestros honorarios, ocurrió algo que me sorprendió.

La funcionaria, en presencia de unas veinticuatro carpetas, un CD (Compact Disc) informativo y una taza de café, se dispuso a revisar de forma superficial algunos elementos de alta materialidad en la información contable.

Eso es algo normal, lo que me dejó pasmado es que le llamó la atención la partida contable “Arrendamiento Galpón” y su posterior comentario:

“Deben estar pendientes con el gasto de alquiler, ya que el mismo no puede superar el 10% de los Ingresos”

3. ¿El 10% sobre los Ingresos para esta partida?


Cuando trabajas en adiestramiento en materia de determinación de rentas, como es mi caso, te encuentras en un constante análisis del Artículo 27 de la Ley de ISLR (2015).

Lo cierto es que desde ese momento la reunión se tornó un poco incómoda, toda vez que tuve la intención de aclarar que la frase recitada por la funcionaria no obedecía a la realidad.

O lo que es lo mismo decir que era UN CUENTO CHINO.

Siempre recomiendo a mis alumnos y profesionales que toman el tiempo de leer alguno de mis artículos, que la clave en el asesoramiento tributario es la credibilidad.

Esa credibilidad se logra mediante el estudio de la norma y su constante debate.

Me resultó increíble que esta funcionaria tuviese un concepto tan distorsionado de lo que se establece en el Artículo 27 de la Ley de ISLR (2015).

Pero no hago nada con juzgar, somos seres humanos y en distintos momentos podemos tener confusiones de conceptos.

4. Artículo 27 de la Ley de ISLR


Usted no podrá asesorar a nadie si no conoce los elementos básicos de su área de estudio, eso ya te lo he comentado antes.

Pues bien, el que trabaja con determinación de ISLR, sea como funcionario a título de fiscal o en el sector privado a título de asesor debe tener experiencia en el análisis del Artículo 27 de la Ley de ISLR (2015).

Si vas a trabajar con determinación de rentas este es un dispositivo VITAL para ti y tu credibilidad como profesional del área.

Cuando no le prestas atención al Artículo 27 puedes confundir la gimnasia con la magnesia y quedar muy mal parado.

5. Deja de "Ser Pana"


Volviendo a la reunión, de inmediató le señalé a la funcionaria que estaba teniendo una confusión entre el Numeral 11 y el Numeral 12 del referido Artículo 27.

Créeme, no hay nada de malo en discutir criterios técnicos en un proceso de fiscalización. ¡Para eso nos pagan!

Uno de nuestros principales problemas es que en la mente del venezolano “Hay que ser PANA”, dejar que todo fluya.

Recuerdo claramente la tensión en el ambiente solo por mi recomendación a partir de su confusión y como se atizó más tarde cuando otro miembro de mi equipó hizo valer el Artículo 174 de Código Orgánico Tributario (2014).

También apostamos fuerte con frases como “Si nos reparan por eso lo recurrimos de inmediato”, aunque esa no sea la intención hay que mostrar un poco de garra.



Tú puedes estar pensando que perdimos la razón, que ellos son los que mandan y que es preferible colaborar “Siendo PANA”.

Yo pienso que debemos hacer todo lo contrario, ese día, antes del encuentro le recordé a mi equipo que en ese tipo de situaciones había que ser muy educados, con un elevado nivel técnico y sobre todo diciendo las cosas como se deben decir.

Ese día, la reunión no estuvo fácil para la funcionaria porque se consiguió de frente con un grupo de gente que le mencionaba dispositivos legales, derechos del contribuyente y no la típica postura de “PANA” y “Mande señora”.

6. ¿Cuándo es un gasto deducible de ISLR?


Recuerda que el Artículo 27 de la Ley de ISLR (2015) nos muestra las cualidades o requisitos que debe cumplir un GASTO para convertirse en DEDUCIBLE de la Renta Bruta (Ingresos Brutos – Costos).

Lo que se conoce como “Deducible de ISLR”.

Insisto, es tremendamente importante conocer de cabo a rabo este artículo y sobre todo las deducciones que tienen condiciones que se basan en los ingresos.

Por ejemplo, el famoso tope de 15% sobre los Ingresos Brutos Fiscales que pesa sobre la deducción de Sueldos Directivos (Ver Parágrafo Segundo del Artículo 27 de la Ley de ISLR)

El tema es que alrededor del gasto de arrendamiento se pueden anidar ciertas dudas que denotan algo de flacidez técnica en materia de determinación de rentas.

Si alguien te pregunta por la posibilidad de deducir el gasto de arrendamiento de galpón de un mayorista de alimentos, la respuesta es un CONTUNDENTE SI.

Sustento mi opinión en el Numeral 12 del Artículo 27 de la Ley de ISLR (2015):

Ley de ISLR (2015)

12. Los cánones o cuotas correspondientes al arrendamiento de bienes destinados a la producción de la renta.

Y si la persona pregunta por un tope o algo parecido la respuesta es un CONTUNDENTE NO.

La razón es que ni la Ley de ISLR (2015) ni su Reglamento tipifican un tope para este tipo de deducción.

7. Gastos de Administración y Conservación de Inmuebles


¿Por qué la funcionaria actuante ese día insistía con un fulano tope?

Algunos dirán, “Porque son unos desgraciados y quieren perjudicar al Contribuyente”, pero yo no estoy de acuerdo con esa opinión condenatoria.

La confusión subyace del Numeral 11 del mismo Artículo 27, que te planteo a continuación:

Ley de ISLR (2015)

11. Los gastos de administración y conservación realmente pagados de los inmuebles dados en arrendamiento, siempre que el contribuyente suministre en su declaración de rentas los datos requeridos para fines de control fiscal.

Como podrás ver este dispositivo se fundamenta en “Gastos de Administración y Conservación de Inmuebles dados en Arrendamiento”

Esto quiere decir, que los dueños de bienes inmuebles, una vez arrendados y obtenidos ingresos por esa actividad, tienen derecho a aprovechar ciertas deducciones como “Gastos de Administración y Conservación de Inmuebles dados en Arrendamiento”.

Esto tiene mucha lógica.

Sobre este tipo de deducción pesan dos condiciones. La PRIMERA, que los gastos obligatoriamente tienen que estar “PAGADOS” y la SEGUNDA se muestra en el PARAGRAFO CUARTO del mismo Artículo 27 y se deja leer de la siguiente manera:

Ley de ISLR (2015)

Parágrafo Cuarto. Los gastos de administración realmente pagados por los inmuebles dados en arrendamiento, no podrán exceder del diez por ciento (10%) de los ingresos brutos percibidos en razón de tales arrendamientos.

¡Bingo!

Por aquí se deja colar la confusión de la funcionaria, lo cual a la fecha no deja de sorprenderme.

El legislador es claro en definir cada una de las actividades.

Resultando obvio a mi modo de ver, que el Numeral 11 obedece a una deducción que solo aplica para arrendadores (Obtienen ingresos de arrendamiento) de bienes inmuebles.

Y el Numeral 12 aplica exclusivamente para arrendatarios (El arrendamiento es un gasto)…menuda confusión.

8. ¿Qué gastos de Administración y Conservación de Inmuebles son estos?


Es importante que esta premisa la tengas clara, no tiene nada que ver con mi cliente, pero ya que hablamos de gastos de Administración y Conservación de Inmuebles es preciso aclarar de que se trata el asunto y que puedas complementar tus pautas de asesoramiento.

Veamos el Artículo 69 del Reglamento de la Ley de ISLR (2003):

Reglamento de la Ley de ISLR (2003)

La deducción por concepto de gastos de administración de inmuebles dados en arrendamiento comprenderá los siguientes egresos pagados dentro del ejercicio gravable:

a.- Sueldos, salarios y demás remuneraciones similares.

b.- Gastos de traslado de nuevos empleados, determinados de acuerdo con lo previsto en el artículo 66 de este Reglamento.

c.- Remuneraciones a empresas o agencias de administración.

d.- Honorarios por servicios jurídicos o contables y los gastos de propaganda; y,

e.- Cualquier otro gasto normal y necesario de administración.

Los egresos a que se refiere este artículo deberán corresponder a inmuebles cedidos en arrendamiento por el contribuyente y en ningún caso el total deducible podrá ser superior al diez por ciento (10%) del monto de los ingresos brutos percibidos en el ejercicio gravable por tales arrendamientos.

Con respecto a los de conservación no tienen tope porcentual y estimo que la palabra “conservación" se explica por si misma.

9. Volvemos con la particular fiscalización


Esta confusión condujo a un juicio de valor errado, debo insistir en que a todos nos puede pasar.

Lo reprochable es que te suceda con supuestos elementales en la norma.

Ese día me sentí muy bien por diferentes motivos, en primer lugar, el cuerpo gerencial de mi cliente ratificó nuestra calidad como asesores (Para eso nos estaban pagando).

Luego, tuve la oportunidad de transmitir conocimientos a otro profesional y esa es mi pasión de vida, aun cuando haya sido en una situación poco cómoda.

Igualmente, cuidamos los intereses de nuestro cliente como si fueran nuestros (Para eso también nos pagan), en lugar de sencillamente “Actuar PANA”.

Pero la luna de miel me duró poco, al cabo de una semana la funcionaria haría una inquietante nueva visita a la empresa indicando que había consultado a sus superiores y que el asunto era como ella había comentado. Con el tope de 10%...

niif para pymes

Eso me hizo sentir una tristeza profunda, porque a final de cuentas el gasto de arrendamiento no llegaba ni de chiste al 10% de los ingresos, estas perlas que lanzan algunos funcionarios a veces no tienen otra razón que la intimidación y además con un libreto previamente aprendido que no aplica para todas las empresas.

Lo peor es que dicha perla nada tenía que ver realmente con la Ley  y que igual no habría reparo por ese concepto. 

También sentí tristeza de que sus superiores hayan refrendado algo inexistente, lo cual me sigue resultado increíble, quiero pensar que se trata de una mentirita blanca conducente a salvar su honor técnico, cosa que a esas alturas ya era inútil.

Y la mayor de las tristezas fue que al final de la conversación con la gerente, se esbozó el siguiente comentario que aún sigo sin entender en mis noches de insomnio:

“Yo quiero hacer las cosas fáciles pero tus asesores lo complican”

Una semana después esta empresa fue objeto de un saqueo total en presencia de un centenar de trabajadores, lógicamente suspendió todos sus contratos de asesoramiento (Incluyendo a mi firma) y pasó a un estado de supervivencia que nadie hubiese anticipado jamás.

Nunca volví a saber de aquella fiscal…me quedé como la canción de Juan Gabriel que suena: "Solo se que fue en Marzo, cuando la conocí"

10. Conclusiones


Un asesor fiscal en este tipo de encuentros debe ser educado (Jamás te tomes ningún debate como algo personal), con un elevado nivel técnico y sobre todo decir lo que corresponde decir.

Debes dejar de jugar a “Ser PANA” en momentos donde debes lucir como un profesional.

El Numeral 11 del Artículo 27 de la Ley de ISLR (2015) aplica para ARRENDADORES y el Numeral 12 para ARRENDATARIOS.

El de ARRENDADORES tiene la condición de estar PAGADO, condición que no debería ya existir a partir de la reforma del Artículo 5 de la Ley de ISLR (Principio de Disponibilidad) en Diciembre de 2015, pero existe. Además del tope de 10% sobre los ingresos obtenidos por dicha actividad.

Y el gasto tipificado en el Numeral 12, que es el del ARRENDATARIO, no tiene ningún límite, puede ser aprovechado aun sin pagarse y evidentemente no lo puedes asimilar al otro numeral. 

Mi recomendación a los profesionales que tengo el privilegio de formar es: NO VAYAN POR LA VIDA HACIENDO DECLARACIONES DE RENTAS SIN CONOCER LOS PRINCIPIOS BÁSICOS DE ESTE TRIBUTO.

A eso le tuve que agregar: TAMPOCO VAYAN POR LA VIDA HACIENDO FISCALIZACIONES DE DECLARACIONES DE RENTAS SIN CONOCER LOS PRINCIPIOS BÁSICOS DE ESTE TRIBUTO.

¡Éxitos!

Lecturas Relacionadas

45 Comentarios Sobre “Gastos de Administración y Conservación de Inmuebles

  1. Lisette Reply

    Buenas tardes! Lcdo y si fuese una equivocacion por error o por ignorancia que se aplicó. Tendría solución una vez declarada? Gracias de antemano!

  2. Lisette Reply

    Buen día! Licdo Miguel. Tengo una duda sobre la cuenta Gastos de administración y conservación de inmuebles. En esta cuenta se puede incluir gastos de administración que no necesariamente se trate de la cuenta de arrendamientos. Es decir una empresa que tenga una actividad económica que no tenga nada que ver con arrendamientos. Se podría tomar en cuenta los gastos de administración operacionales en dicha cuenta al momento de llenar la planilla para la declaración definitiva de rentas??? Gracias Lcdo!!!

  3. Milagros Farias Reply

    Excelente Miguel. Me encanta la forma tan didáctica como transmites tus conocimientos y experiencias.

  4. betsaida pérez Reply

    Excelente artículo Licenciado… Gracias por sus conocimientos y compartirlos con todos…. Dios le bendiga….

  5. YUBISAY MARCHENA Reply

    Muy bueno tu articulo Miguel y la forma de explicarlo tan detalladamente hace que una despeje todo tipo de dudas.

  6. gustavo fernando castro grados Reply

    Muy buena la aclaratoria y sobre todo que como profesionales de la contaduria y administracion debemos conocer muy bien el contenido de la Ley del Islr sobre todo en lo relacionado con los costo, ingresos y especialmente con los gastos art 27 y lo que establece el reglamento de la Ley del ISLR.

  7. Marcos Amaya Reply

    Sabio aprendizaje Profesor Miguel, Soy Fiscal pero no en tributos y tal como lo dices: los debates no se deben tomar personales. Gracias por compartir su conocimiento. Saludos!

  8. ROCIO LUNA Reply

    Excelente artículo, gracias por compartir ese cumulo de conocimientos y experiencia!

  9. Elba Arguello Reply

    Que privilegio es seguirte…cada lectura un aprendizaje…gracias

  10. Joselin Reply

    5 estrellas para este articulo, me encanto y el consejo de dejar de actuar como “Pana del fiscal” es muy oportuno, creo que es un error que muchos cometemos a veces por temor de que se quieran ensañar con la empresa que asesoramos.

  11. Jennifer Rodriguez Reply

    excelente articulo, Lcdo. cada vez se aprende mas y mas de las experiencia a nivel profesional. muchos saludos…

  12. Edickson Farrera Reply

    Excelente articulo, muchas veces los funcionarios se limitan a leer su guion, pero con los basamentos en mano se puede debatir con el fiscal actuante siempre con el respeto ante todo.

  13. ANTONIO ESCALERA Reply

    Es como dices tú, puede ser que la fiscal estaba trasnochada, y se confundió de actividad generadora de renta, y pensó que era una empresa de alquiler. Pero que el supervisor pensara lo mismo ????

  14. yasmin piña Reply

    EXCELENTE la posicion asumida como asesor, solo con conocimientos y bases legales como siempre indica y con mucha sutileza se aclaran dudas aunque no las aprecien a veces.

  15. Adellissa Perez Reply

    Estoy de acuerdo, buena atencion y educacion, mas respetar nuestros derechos. Anque a veces se extiende tanto el proceso de fiscalizacion que uno termina conociendo el fiscal y alli se genera cierta confianza.

    • Miguel Mileo Post authorReply

      Es correcto, en ocasiones es inevitable Adellissa, pero con cuidado de que eso no afecte los intereses del cliente.

Deja un comentario